주정심, 수도권 집값 자극 우려에
지방 위주… 수도권은 최소 조정
‘조정 국면’ 세종도 제외 가능성 커

이달 말로 예정된 부동산 규제지역 조정을 앞두고 지자체들의 관심이 집중되고 있다. 정부가 지난 21일 1차 부동산관계장관회의에서 이달 말 161곳에 이르는 규제지역 일부를 풀기로 하면서다.

수도권 일부 지역을 빼고는 전국적으로 거래 급감, 집값 하락 전환, 미분양 아파트 물량 증가 등 주택시장 침체가 이어지면서 지자체와 부동산 유통업계가 규제지역 빗장을 풀어 달라고 끈질기게 요구 중인 것으로 26일 알려졌다. 부동산 규제지구는 투기지구, 투기과열지구, 조정대상 지역으로 나뉘는데 현재 투기과열지구 49곳, 조정대상지역 112곳이 지정됐다. 이들 지역에서는 대출·세금·청약 등에서 규제 강도가 세진다. 분양권 전매제한과 같은 거래제한도 따른다.

규제지역 지정과 해제는 집값 상승률, 청약경쟁률, 분양물량 증감, 주택보급률·자가주택비율 등 객관적인 지표를 따져 국토부 주택정책심의위원회(주정심) 의결로 결정된다. 규제지역 해제를 요구한 지자체들은 지난해부터 대출규제가 강화되고 금리가 오르면서 주택 거래가 급감하고 정부 통계인 한국부동산원의 집값 추이도 하락세로 돌아선 것을 내세운다. 일부 지자체는 신규 아파트 청약 경쟁률이 떨어지고 미분양 물량이 쌓이는 것도 규제지역 해제 요구 조건으로 들었다.

이 같은 정량적인 평가 기준이 해제 요건을 충족하더라도 주정심이 시장 과열 우려가 있다고 판단(정성적 평가)하면 해제가 보류된다.

이와 같은 관점에서 이달 말 규제지역 조정은 ‘핀셋 조정’에 그칠 것으로 전망된다. 서울과 수도권 주요 도시는 해제 요건을 충족하지 못했다. 다만 동두천·양주·파주·안산·김포 등 일부 수도권 외곽 도시는 해제될 것이란 전망이 있다. 인천 일부 지역도 해제 요건을 갖췄다. 그러나 통계상 규제지역 해제 요건을 갖췄다고 해도 주요 지역에 대해서는 주정심이 수도권 집값 자극 우려 때문에 당장 해제 결정을 내리지 않을 것이라고 전문가들은 전망했다. 서진형 경인여대 교수는 “작은 정책 변화도 수도권 집값에 즉각 반영된다”며 “규제지역 해제도 지방 도시를 중심으로 이뤄지고, 수도권은 최소한에 그칠 것 같다”고 내다봤다.

지방에서는 많은 지역이 풀릴 것으로 보인다. 오래전부터 객관적인 해제 요건을 갖췄고, 실제 부동산 시장이 침체기에 접어든 지자체가 많다. 관심을 끄는 곳이 대도시다. 대구는 특히 아파트 분양 물량이 급증하면서 미분양 물량이 급증하고 청약경쟁률도 급락했다. 준공 이후 집주인을 찾지 못하는 악성 미분양 물량도 늘어나고 집값 하락도 눈에 띈다. 올해 들어서만 아파트값이 3.19% 하락했다.

전국에서 단기간 가장 많이 올랐던 세종시 집값은 지난해 7월 이후 하락세를 이어 오고 있다. 올해에만 4.13% 떨어졌다. 다만 세종 아파트값 하락은 2019~2021년 단기간 급등에 따른 조정 국면 성격이 짙어 규제지역 해제 요건을 갖췄다고 해도 이번에는 해제 대상에서 제외될 확률이 높다.