‘2·4 부동산대책’ 성공 5대 요건

도심 주택공급 물량을 획기적으로 늘리고자 내놓은 ‘2·4 부동산 대책’을 놓고 말들이 많다. 만시지탄이라는 지적과 함께 언제, 어디서 공급하겠다는 내용이 빠지면서 계획 물량을 소화할 수 있을지 반신반의하고 있다. 집값 안정과 가수요 차단이라는 목표를 달성하려면 정책 신뢰성, 속도감, 품질·가격 만족, 구매능력 향상, 성공적인 사업 모델 등이 뒤따라야 할 것으로 보인다.

우선 정책이 믿음을 줘야 한다. 실제 공급이 가능하다는 것을 보여 줄 때 시장에서 심리적인 안정을 기대할 수 있다. 대책에 무리한 부분이 있었다면 시정하고 실천 가능한 정책으로 다듬는 게 중요하다. 이를 의식해 변창흠 국토교통부 장관은 7일 KBS 방송에 출연, “서울에는 주택 공급이 잘 안 될 것이라는 불안감이 커 집값이 오른 측면이 있다”며 “한번 믿고 기다려 봐도 되지 않을까 싶다. 주택 공급이 늘어난 다음에 집을 사도 늦지 않을 것으로 생각한다”고 밝혔다.

속도를 내야 가시적인 효과를 기대할 수 있다. 공공기관이 2025년까지 83만 6000가구를 공급한다는 것에 대해 전문가들과 국민들은 솔직히 고개를 갸우뚱한다. 주택공급 효과는 1차적으로 분양 물량이 늘어날 때, 2차적으로는 준공돼 실제 입주 주택이 증가할 때 피부에 와닿는다. 정부는 이번 계획이 실제 입주가 아닌 가용용지 확보 기준이라고 했지만, 이마저도 쉽지 않다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “도심정비사업은 신규 택지와 달리 권리관계가 복잡해서 속도를 낼 수 있는 구조가 아니다”라며 “자칫 주변 땅값만 잔뜩 올려 놓고 사업 추진이 지연되거나 무산될 우려도 있다”고 지적했다.

가격과 품질이 뒷받침돼야 한다. 집값 거품을 제거하고 집값을 안정시키는 충격을 주려면 값싸게 공급해야 한다. 저렴한 땅값은 값싼 집을 공급하기 위한 필수조건이다. 도심 주택공급 활성화를 위해 용적률을 올려 주고, 기부채납비율을 낮춰 주는 것만으로는 비싼 땅값을 상쇄하기에 역부족이다. 건축비 거품을 빼는 동시에 투기 거래를 막아야 그나마 땅값을 줄일 수 있다.

품질도 관건이다. 2·4 대책으로 공급하는 주택의 80%가 분양 주택이다. 국민들은 이미 민간이 공급하는 고급 아파트에 익숙해졌다. 주거 환경도 도심·역세권이라는 것 빼고는 택지지구에서 공급하는 아파트보다 낫지 않다. 용적률을 700%까지 확대해 고층·고밀 아파트로 지으면 조망을 가리는 것은 물론 하루 종일 햇빛이 들어오지 않는 가구도 나온다. 도심에서 소규모로 개발하면 이런 문제를 해결할 수 없다는 점에서 인접 구역을 묶어 개발하는 방안을 찾아야 한다.

주택 구매욕구는 주택 구매능력과 일치하지 않는다. 아무리 많은 물량을 쏟아내도 무주택자들은 집을 살 수 있는 능력(소득)을 갖추지 못하면 ‘그림의 떡’에 불과하다. 분양 주택은 당첨과 동시에 계약금을 내고, 준공 때까지 집값을 모두 마련해야 입주할 수 있다. 정책 효과를 높이려면 무주택자의 실질적인 소득 향상 대책도 마련해야 한다. 서민들이 내 집을 마련할 수 있는 장기 대출상품을 출시하고, 규제 일변도인 주택금융정책도 손을 봐서 내 집 마련을 도와야 한다.

국민들이 반신반의하는 정책인 만큼 성공 모델을 빨리 찾는 것도 중요하다. 장희순 강원대 교수는 “지방자치단체와 긴밀한 관계를 유지해 사업을 속도감 있게 추진하면서 값싸고 품질 좋은 주택이라는 결과물을 보여 줘야 정책이 탄력을 받을 것”이라고 말했다.

세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr