DSR 2단계 본격 규제… 매매 둔화
‘급등세 주도’ 강남도 분위기 꺾여
“금리 인하, 선반영 돼 영향 적을 듯”

치솟던 서울 집값 상승세가 멈춰 섰다. ‘노도강’(노원·도봉·강북구)엔 다시 찬 바람이 불고, 신고가 행진이 이어지던 ‘강남 3구’(서초·강남·송파구)는 주춤한 모양새다. 금리 인하가 향후 집값의 변수로 꼽히지만, 전문가들은 시장에 선반영된 만큼 영향은 제한적일 것으로 평가했다.

8일 서울부동산정보광장에 따르면 계약일 기준 지난달 서울 아파트 매매는 2080건으로 집계됐다. 서울 아파트 거래량은 1월 2636건을 시작으로 매달 증가했고, 7월엔 8889건에 달했다. 그러다가 8월 6127건으로 하락했고, 지난달에는 7월의 4분의 1 수준으로 급감했다.



서울 아파트 평균 거래 금액도 지난달 11억 3596만원으로 전월보다 6.8% 빠졌다. 수도권 집값 상승 기류에 뒤늦게 합류하는 듯했던 노도강이 먼저 식었다. 노원구의 아파트 평균 거래액은 8월 6억 5963만원에서 9월 5억 9114만원, 강북구는 8월 6억 6627만원에서 9월 5억 9091만원으로 떨어졌다. 도봉구는 8월 5억 6880만원에서 9월 5억 7708만원으로 오르긴 했으나 이달 들어 5억 2325만원으로 하락세다. 집값 급등세를 주도했던 강남3구도 분위기가 꺾였다. 8월에 비해 9월의 아파트 평균 거래액은 강남구(-2억 5440만원), 서초구(-3억 3746만원), 송파구(-5681만원) 모두 내림세다.

이런 변화는 대출 규제에서 비롯됐다. 정부는 지난달 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제를 본격화했다. 가을 이사철을 앞두고 대출 옥죄기에 들어가면서 주택 구입 자금 부담이 커져 매매 움직임이 둔화한 것이다. 서울 명목 주택가격이 고점인 2021년의 90%를 회복한 만큼 매수자들이 무리하게 상승 가격을 쫓지 않는 분위기도 시장 변화의 원인으로 지목된다.

변수로는 기준금리 인하가 꼽힌다. 미국은 지난달 기준금리를 0.5%포인트 인하하며 ‘빅컷’(기준금리 50bp 인하)을 단행했다. 국내 소비자물가도 3년 6개월 만에 1%대로 내려와 통화당국의 부담이 줄었다. 금리를 내리면 시장에 유동성이 유입돼 집값 상승 압력이 커진다. 한국은행은 최근 금융안정상황 보고서에서 대출금리가 0.25%포인트 떨어지면 1년 이후 서울 주택 가격이 0.83포인트 상승할 것으로 봤다.

하지만 기준금리 인하 기대감은 시장에 먼저 반영됐다는 평가가 우세하다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “기준금리 인하 기대감이 조기 반영된 만큼 한은이 ‘베이비컷’(기준금리 25bp 인하)을 단행해도 집값을 크게 자극하지는 않을 것”이라고 설명했다. 다만 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “기준금리가 내려가고 DSR 규제에 따른 충격이 시장에 흡수되고 나면 시장이 다시 움직일 가능성을 배제할 수는 없다”고 말했다.