상생임대인 육성 정책 한계

시세 맞춰서 보증금 인상 더 선호
비과세 혜택 1가구 1주택자 한정
대출지원도 주거비 부담 못 덜어

정부가 전월세 시장 불안이 이어지는 가운데 급한 불을 끄기 위해 보증금 인상을 자제하는 집주인에게는 세제 지원을 약속하고, 임차인에게는 대출지원책을 내놓았다. 그러나 당장 단기 급등한 임대료를 잡는 대책으로는 한계가 따른다는 지적이 나온다. 정부가 쓸 수 있는 정책 수단을 모두 동원했지만 구조적으로 뒤틀린 시장을 바로잡기 힘든 처지란 것이다.

집값·전셋값 안정기라면 이날 정부가 내놓은 상생임대인제도, 전세 보증금 지원 확대 대책으로 즉각적인 효과를 기대할 수 있다. 그러나 현재 임대시장 불안은 임대차 관련 새로운 법·제도를 시행하면서 비롯된 것이라서 정책수단만으로는 세입자의 걱정을 잠재우는 데 한계가 따를 것으로 보인다. 전세시장 불안 원인이 단순한 세제지원으로 해결할 수 없는 구조적인 문제점을 안고 있어서다.임대주택 공급 물량이 풍부할 때는 상생임대인제도가 정착돼 효과를 볼 수 있지만, 현재 상황은 다르다. 상생임대인제도로는 계약갱신제 시행으로 생긴 전세 보증금 단기 급등 부작용을 막는 데 한계가 따르기 때문이다. 전월세 상한 규제는 직전 보증금을 기준으로 하기 때문에 계약갱신 종료로 보증금을 인상할 수 있는 기회를 놓치면 4년 뒤에도 보증금 인상이 어렵다는 판단에서다.

그래서 많은 집주인에게는 주변 시세에 맞춰 보증금을 수천만~수억원 올릴 수 있는 기회를 상생임대인에게 주어지는 비과세·장기보유특별공제 혜택 정도와 맞바꾸지 않으려는 심리가 깔려 있다. 더욱이 상생임대인에 대한 비과세·장기보유특별공제 혜택이 다주택자가 아닌 1가구 1주택자를 대상으로 주어지는 것이어서 임대시장에 큰 영향을 주지 못한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “세제 혜택이 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 한정돼 다주택자가 실질적 혜택을 체감하는 데 제한적”이라고 말했다.

전세대출 지원·월세 세액공제 확대 역시 근본 대책이라기보다는 급등한 전세 보증금을 마련해야 하는 계약갱신 만료 세입자에게 전세 대출 숨통을 터주는 정책에 불과하다.

당장 길거리로 쫓겨날 위기에 처한 세입자를 보호할 수는 있지만, 전셋값을 떨어뜨려 세입자의 주거비 부담을 덜어 주는 근본적인 정책으로서는 한계를 지녔다. 월세 세액공제 확대나 보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대 역시 폭등한 월세 가격 부담을 줄여 주는 근본 대책으로는 부족하다는 게 대체적인 평가다.

주택담보대출 과정에서 기존 주택의 처분 기간을 연장하고, 분양가 상한제 대상 주택의 거주 의무 기간을 완화하는 대책은 유통 가능한 전월세 주택 물량을 늘리는 효과를 기대할 수는 있다. 그러나 역시 당장 전세 물건을 획기적으로 늘리는 정책으로서는 한계가 따른다. 임대주택 총량 공급 확대가 아닌 기존 주택 총량 안에서 이뤄지던 임대사업을 제도권으로 끌어들이고, 팔자 매물을 임대 물건으로 돌리는 효과 정도가 기대된다.

전월세 시장 불안은 새 정부의 정책 실패라기보다는 지난 정부가 2년 전 계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 도입한 데 따른 후폭풍이다. 임대차 관련 법률 개정으로 인해 시장의 혼란이 예상됨에도 불구하고 정부가 ‘임대차 3법’ 개정 논의를 시작하기로 한 것도 구조적으로 왜곡된 임대차 시장을 근본적으로 고치려는 취지라고 보면 된다.

다만, 여소야대 상황에서 관련 법률을 개정하기까지는 상당한 진통이 따를 것으로 예상돼 당장 구조적인 문제들이 풀리지는 않을 것으로 전망된다.