공급가뭄 공포에 분양가 상한제 유예

9억 이상 1주택자 전세대출 규제 강화
개인사업자 중 주택매매업자 LTV 40%
강남·마포 등 불법거래·허위계약 점검
일부 관리처분단지 시세 급상승 우려

정부가 발표한 ‘최근 부동산 시장상황 점검 결과 및 보완 방안’의 뼈대는 당초 사업 단계에 상관없이 일률적으로 적용하기로 했던 ‘민간택지 분양가 상한제’를 관리처분계획 신청·인가를 받은 단지에 한해 6개월 유예해 주는 것이다.

정부는 유예 기간 동안 서울 강동구 둔촌주공 등 관리처분인가를 받은 단지에선 분양 속도를 낼 것으로 보고 있다. 이를 통해 ‘분양가 상한제로 2~3년 동안 서울에 아파트 공급 부족 사태가 발생할 수 있다’는 우려를 해소한다는 복안이다.

1일 정부 방안의 주요 내용은 ▲민간택지 분양가 상한제 규제 개정 후 6개월간 관리처분인가 신청·승인의 적용 유예 ▲주택매매사업자의 대출규제 강화 ▲공시가격 9억원 이상 고가 1주택자의 전세대출 규제 강화 ▲불법거래·허위계약 등에 대한 감시 강화 등 4가지다.

정부는 이번 대책을 통해 사실상 분양가 상한제의 적용을 6개월 늦춰 시장에 퍼진 서울 아파트 공급 감소 우려를 지우겠다는 계획이다. 분양가 상한제는 새 아파트의 분양가를 땅값과 건축비를 더하는 방식으로 책정한다.

건설사 관계자는 “최근 서울의 신축 아파트 가격이 급격하게 오른 것은 분양가 상한제로 재건축·재개발 사업의 속도가 늦어지면서 2~3년 뒤 새 아파트 공급이 급감할 것이라는 우려 때문”이라면서 “6개월 유예 기간 동안 이주를 마친 재개발·재건축 아파트들은 HUG가 제시하는 분양가를 받아들여 입주자 모집공고 신청을 할 것”이라고 전망했다.

현재 서울에서 관리처분인가 신청·승인 단계에 있는 재개발·재건축 사업지는 총 61곳, 공급예정 물량은 6만 8000가구다. 이 중 21개 단지가 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에 몰려 있고 물량은 3만 8000가구다. 국토교통부 관계자는 “1만 2000가구 규모의 둔촌주공에서 분양이 이뤄지면 2021~2022년 ‘공급 가뭄’ 우려도 지울 수 있다”고 설명했다.

또 분양가 상한제가 건설투자에 미칠 악영향을 최소화하기 위해 상한제 적용 지정을 ‘구’가 아닌 ‘동’으로 세밀하게 쪼갠다. 기획재정부 관계자는 “적용 지역을 세밀하게 하는 것이 건설투자 감소를 막는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

주택매매사업자(개인·법인)들이 받는 주택담보대출도 주택임대사업자와 마찬가지로 담보인정비율(LTV)이 40%로 대폭 강화된다. 최근 주택가격 상승의 한 요인으로 지목되고 있는 법인 설립을 통한 갭투자(매매가와 전세가의 차액으로 집을 사는 투자 방식)자들의 자금줄을 조이기 위해서다. 부동산담보신탁을 활용한 담보대출도 투기지역과 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 60%의 LTV가 적용된다. 시가 9억원이 넘는 1주택자에게도 HUG·주택금융공사의 전세대출 공적 보증을 제한하기로 했다. 여기에 서울 강남 4구와 마포, 성동, 용산, 서대문구 등을 중심으로 차입금이 과도한 의심 주택거래 1200건을 조사해 편법·불법 대출이 있었는지를 확인한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 정부가 분양가 상한제를 6개월 유예한 것에 대해 “과잉 소급 논란이 많았던 만큼 당연한 조치”라면서 “둔촌주공 등 일부 강남 재건축아파트의 시세가 갑자기 올라갈 수 있다”고 전망했다. 시행사 관계자는 “분양을 하려면 주민들의 이주가 끝나야 하지만 현재 관리처분인가 단지 중 이주를 마친 곳이 절반도 되지 않을 것”이라면서 “6만 8000가구 중 절반도 공급되기 어렵다”고 지적했다.

서울 김동현 기자 moses@seoul.co.kr
서울 백민경 기자 white@seoul.co.kr
세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr