강남 재건축 중심 일부 수천만원 내린 매물 나와…전반적으로는 호가 유지

매수세 자취 감춰 거래 ‘뚝’…대출 조이자 집주인-세입자 갈등도

“일단 2천만원 내려서 팔아주세요.”20일 중개업소 등에 따르면 최근 서울 강남구 대치동 은마아파트에 급매물이 나왔다.

9·13 대책으로 종합부동산세 부담이 커진 다주택자가 20억원에 내놓았던 집(전용 84㎡)을 19억8천만원으로 2천만원 낮춘 것이다.

인근 중개업소 대표는 “원래 매물로 나왔던 집인데 세금 문제 때문에 가격을 조금 깎아서라도 빨리 팔려고 하는 것 같다”고 말했다.

은마아파트의 전용 84㎡는 한때 호가가 20억원을 넘어섰다. 여전히 대부분 매물의 호가는 20억원이다.

서초구 잠원동에서도 9·13 대책 이후 다주택자의 매물이 나왔다.

중개업소 대표는 “집주인이 일단 주변과 비슷한 가격에 내놨지만, 사겠다는 사람이 없으면 몇천만원 정도 내릴 생각이 있다고 하더라”라고 전했다.

◇ 강남권서 호가 낮춘 매물 등장…전반적으론 ‘보합세’

정부의 9·13부동산 대책이 발표된 이후 강남권 재건축을 앞둔 아파트를 중심으로 시세보다 낮은 호가의 매물이 조금씩 나오고 있다.

대부분은 9·13 대책으로 세금을 많이 물게 된 다주택자의 매물인 것으로 확인됐다. 그러나 일부 급매를 제외하고는 여전히 높은 호가를 유지하고 있다.

은마아파트 단지 내 한 중개업소 대표는 “급매 하나가 나왔을 뿐 전체적으로는 관망세”라면서 “매도자도 매수자도 없어 중개업소들은 ‘개점휴업’ 상태”라고 말했다.

지역 ‘대장주’로 꼽히는 서초구 반포동 아크로리버파크, 강남구 도곡동 도곡삼성래미안 등에서도 호가가 1억원가량 떨어진 매물이 나온 것으로 전해졌다.

그러나 전반적인 분위기로 보긴 어렵고 오히려 호가를 올리는 경우도 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

일부 다주택자는 세금 부담을 줄이기 위해 집을 팔기보다는 8년 이상 가지고 가는 방안을 선택하고 있다.

지난 17일까지 강남구청에서 집계한 신규 임대사업자 등록 건수는 1천50건에 달했다. 이는 지난 7월 한 달 등록 건수인 245건의 4.3배, 8월 345건의 3배에 달하는 수치다.

정부는 9·13 대책에서 신규 취득하는 주택에 대해서는 임대등록을 해도 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등 세제 혜택을 주지 않지만, 기존 주택에 대해서는 종전과 동일 혜택을 계속 유지하기로 했다.

‘마·용·성’이라고 불리며 한강 이북지역 집값을 주도했던 마포, 용산, 성동구는 매물도, 매수자도 없는 상황이다.

집주인은 지역 내 개발 호재가 충분한 점을 이유로 세 부담이 늘더라도 최소한 현재 호가 밑으로는 집을 팔 수 없다는 입장인 반면, 매수자들은 지금이 ‘꼭대기’라는 인식이 강하기 때문이다.

용산구 한강로의 한 중개업소 대표는 “용산·여의도 통합개발 이야기가 나올 때 무섭게 오르던 집값이 계획이 무산된 이후 상승세를 멈췄다”며 “여기에 9·13 대책까지 나오면서 매수자들의 발길이 거의 끊긴 상황”이라고 말했다.

이 대표는 “집주인은 세 부담이 늘었다곤 하지만 어차피 언젠간 개발될 곳이라 싸게 팔 이유는 없다는 생각을 하고 있다”며 “당분간은 거래가 없는 상태가 유지될 것으로 본다”고 말했다.

마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 “이곳은 다주택자보다는 1주택 실거주자가 많은 편”이라면서 “집주인들은 9·13 대책에 크게 영향을 받지 않는 것 같고 관련된 문의도 거의 없다”고 말했다.

이곳의 경우 9·13 대책 이후에도 실수요 매수자들이 중개업소를 찾거나 전화로 문의하는 일이 꾸준히 있지만, 대부분 동향 파악을 할 뿐 실제로 거래에 나서려고 하지는 않는다고 전했다.

◇ 전셋값 동향 ‘촉각’…대출 조이자 급해진 ‘갭투자자’

일각에서는 9·13 대책의 부작용으로 전셋값 상승이 나타날 수 있다고 우려했다.

집값이 방향을 못 잡음에 따라 매수자가 매수를 보류하고 전세로 돌아서면서 전세 수요가 늘면 전세시장의 수급이 깨질 수 있다는 이유에서다.

여기에 집주인이 높아진 세 부담을 임차인에게 전가할 가능성도 제기됐다.

서초구 반포 인근 한 중개업소는 “집을 사려던 손님이 9·13 대책이 나온 이후 상황을 두고 보겠다며 대신 전세를 알아봐 달라고 했다”고 말했다.

하지만 대출이 막힌 탓에 전세를 끼고 집을 산 ‘갭투자자’의 경우 신규 세입자를 구하는 것이 중요해지면서 임대인 우위의 시장으로 가긴 어렵다는 목소리도 있다.

용산구의 한 중개업소는 “올해 말과 내년 수도권 입주물량이 적지 않아 전세는 공급이 부족하지 않은 편”이라며 “집주인이 전세금을 올리기는 어려워 보인다”고 말했다.

특히 올해 연말 송파구 가락동에서 9천510가구에 달하는 ‘헬리오시티’ 아파트의 입주가 시작될 예정이어서 벌써부터 이 일대 전셋값이 동반 하락할 수 있다는 목소리도 나오고 있다.

송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 “1주택 이상자의 신규 대출이 막힌 상태에서 잔금을 마련하지 못한 분양권 소유자들이 대거 전세로 돌릴 가능성이 있다”며 “9천여가구의 대단지에서 전세가 한꺼번에 쏟아지면 인근 지역 전셋값까지 출렁할 수 밖에 없다”고 말했다.

갭투자가 많았던 지역에서는 집주인과 세입자 간 갈등도 심심치 않게 벌어지고 있다.

노원구 상계동의 한 중개업소는 “임차인이 만기보다 조금 일찍 이사하길 원했는데 집주인이 만기를 채울 것은 물론 새로운 세입자를 구할 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다는 일이 있었다”고 말했다.

은행연합회는 최근 배포한 가계대출 규제 강화 관련 Q&A 세부지침에서 1주택자는 임대를 주던 주택에 본인이 들어가거나 새로운 전입자와 계약하면서 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 목적이라면 1억원을 넘어도 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 대출받을 수 있다고 설명했다.

전세계약을 이미 했는데 전세대출이 나오지 않아 임차인이 계약 해지와 계약금 반환을 요구하는 상황도 왕왕 일어나고 있는 것으로 전해졌다.

전문가들은 추석 연휴 이후 9·13대책 이후 관망하고 있는 주택시장의 움직임이 좀 더 뚜렷해질 것으로 보고 있다.

한 시중은행 관계자는 “자기자본은 적은데 대출에 의존해 ‘똘똘한 한 채’를 무리해서 사들였다가 이자 부담이 커진 차주, 살던 집값이 올라 종부세 부담이 커진 차주 등이 먼저 매도를 타진할 것으로 본다”고 말했다.

반면, 부동산인포 권일 리서치팀장은 “완전한 매도자 우위의 시장에서 다소 매수자가 유리한 방향으로 전환될 순 있지만, 대세적으로 하락장이 올 가능성은 작다”며 “보유세도 과표에 따라 격차가 크기 때문에 집주인들이 약간의 세 부담을 감수하더라도 쉽사리 집을 팔려고 하진 않을 것으로 본다”고 말했다.

연합뉴스