기존업자, 사업권 이중매각 민·형사상 분쟁 등 15년간 표류중… “국공유지 포함돼 공익개발해야”

경기 김포시 감정동 598번지 일대 감정4지구의 주택개발사업이 15년 넘게 장기 표류하고 있다.

현재 사업지구내 많은 건물이 구조안전에 문제가 발생하고 있으며, 허물어진 주택과 창고 등이 곳곳에 방치되고 있어 해당 지역주민들의 주거환경이 갈수록 열악해지고 있다.

29일 김포시에 따르면 2005년부터 A업체에서 주택개발사업을 추진해 2013년 지구단위계획구역결정을 받았다. 그런데 올 현재까지도 더 이상 사업진척이 이뤄지지 않고 있는 실정이다. A업체는 실체가 존재하지 않는 사업권을 다른 업체에 2중으로 매각하는 등 민·형사상 분쟁으로 해결의 실마리를 찾지 못하고 있다.

또 다른 추진업체인 B조합은 현재 토지매입이 완료되지 않은 채 감정4지구에 1700여가구 규모의 지역주택조합 사업을 추진 중이다. 김포시에 지역주택조합의 조합원 모집신고를 신청했으나 반려됐다. 다시 보완해 지역주택조합 조합원 모집신청을 접수했지만 더 이상 한발짝도 사업진행을 못하고 있는 상황이다.이러한 이유로 김포 감정4지구는 개발이 장기화돼 매물을 내놓아도 지구내 부동산 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다. 그러다 보니 주민들은 재산권행사를 하지 못하고 있어 어려움에 처해 있다.

민간방식의 주택조합 추진과정에는 두 가지 큰 문제를 풀어야 한다. 먼저 아파트를 짓기 위해서는 지구단위계획이 변경돼야 하고 조합원승인을 받아야 한다. 또 지구단위계획변경을 하려면 주민의 동의가 필요하다. 아직까지 사업진척이 없는 상태로 지구단위 변경 진행이 안되고 있다.

설사 지구단위계획이 변경된다 하더라도 다음 절차로 조합원 모집신고를 받아야 한다. 토지사용승낙을 받은 이후 조합원 모집신고가 진행된다.

가장 중요한 것은 사업지구내 토지를 최소한 95% 이상 매입해야 한다는 점이다. 사업 진행절차 중 토지사용승낙 단계와 토지매입 단계는 큰 차이가 있다. 문제는 토지매입단계에서 향후 시간이 얼마나 소요될지 아무도 예측하기가 어렵다는 점이다.

토지주 중 몇 명이라도 토지매각을 하지 않겠다고 버티면 사업은 계속해서 지연될 수밖에 없다. 또 일부 토지주가 높은 가격에만 팔겠다고 고집하면 사업성면에서 타산성에 문제가 있고 사업지체시 비용만 늘어나 갖가지 민원이 증가한다.금융부담도 뒤따른다. 조합원들이 금융기관에서 대출을 받아야 하는데 이때 모두 연대보증을 해야 한다. 그러면 연대보증 이후 사업진척이 없을 경우 조합원들이 신용불량자로 전락할 수 있다. 일반적으로 토지사용승낙서를 받은 후 토지매입 단계 과정에서 지역주택조합의 많은 병폐들이 발생한다.

현재 이 일대는 무허가 건물과 공장 등이 난립해 청소년 탈선과 부녀자들이 항시 위험에 노출돼 있다. 더욱이 쓰레기 무단투기와 노후화된 무허가 건물로 주변환경이 갈수록 나빠져 개발이 시급한 실정이다.

상황이 이럴진대, 김포시는 더 이상 도시정비 해법을 민간에게만 기댈 것이 아니라 공영개발방식 등 적극적인 대책을 세워야 한다는 지적이다.

감정4지구의 지구단위계획구역에는 국·공유 및 김포도시개발공사 소유 토지가 30% 이상 포함돼 있다. 이런 국공유지 지구에 민간사업이 진행된다면 개발이익은 온전히 민간개발사업자가 가져간다. 따라서 일정 부분 공익적 개발이 반드시 필요한 사업이다.

공영개발사업이 추진되면 환경 개선뿐 아니라 초등학교 신설과 일부 임대아파트 건립, 대대적인 도로정비·확장, 근린공원 조성, 생활편의시설 신설 등이 진행될 계획이다.

또 김포시와 김포도시공사가 보유하고 있는 도시개발구역내 토지가 개발되면 토지매매 수익과 도시개발사업의 일정 수익이 보장된다. 도시개발사업과 아파트건립이 마무리되면 지방세 수입이 증가해 김포시 재정에도 적지않은 도움이 될 것으로 기대된다.

현재 감정4지구 주민과 인근 주민들도 공영개발을 통해 열악한 주변환경이 하루빨리 개선되기를 바라고 있으며, 공영개발에 관심을 갖고 적극 지지하고 있다는 여론이다. 감정4지구의 ‘공영개발’ 사업이 시급한 이유다.

글·사진 이명선 기자 mslee@seoul.co.kr