당국은 선언했다. 시장이 안정될 때까지 추가 대책을 두 번, 세 번, 아니 스물세 번이든 내놓겠다고. 이른바 토건세력은 호소한다. 이게 다 서울에 아파트 공급이 부족해 생긴 문제라고.

양측 모두의 대전제는 부동산 시장이 경제학원론 도입부에 나오는 수요·공급 곡선이 통하는 완전경쟁시장이란 데에서 출발하는 듯하다. 수요와 공급이 맞닿는 지점에 가격이라는 균형점이 성립하는 평화로운 세계를 상정하고는 당국은 균형가격을 찾을 때까지 시장 개입을 하겠다 선언하고, 토건세력은 공급량을 조절해 확장된 수요·공급 곡선의 균형점을 찾아야 한다고 호소하는 모습이다.

그런데 정말 그럴까. 공인중개사 입문서 등에 따르면 부동산은 대표적인 불완전 경쟁 시장의 예다. 교과서를 뒤적일 것도 없이 집을 향한 욕망의 다채로움만 봐도 부동산 시장의 불완전성을 짐작할 수 있다. 집은 쌀, 감자, 사과처럼 가구별 배분을 끝낸 뒤 수요가 충족됐다고 말할 수 있는 대상이 아니다. 원하는 조망, 지역, 기대가격에 관한 욕망은 비균질적이어서 전체 가구당 1채가 되도록 집을 충분히 공급한다고 가구의 욕망 전부를 충족시킬 수가 없다.

특히 수요자가 직접 설계할 수 없는 주택인 아파트가 주택의 과반인 상황이라면, 이 시장은 공급 여건에 맞춰 수요를 적당히 맞춰 가야 하는 독과점 시장에 가깝다. 신축 아파트란 구축에 비해 언제든 적게 공급될 수밖에 없었을진대 유독 신축의 가격이 월등하게 상승하는 요즘의 시장 추세를 보며 새로운 카테고리를 독점해 월등히 높은 가격을 책정받는 ‘제로 투 원’(0 to 1)의 전략을 떠올린다.

부동산 시장에 관한 담론 따위 장삼이사들의 일상과 무관한 얘기다. 그러나 당국이 부동산 시장을 어떤 시각에서 보는지는 개인 생활과 가계 계획들을 송두리째 흔들 수 있다. 어떤 시장인지에 따라 정책의 속성이 달라져서다.

완전경쟁시장에서 당국의 역할은 시장 부작용을 해소하는 성격을 지닌다. 불완전경쟁시장에서는 ‘규제하거나 촉진하는 당국’이 그 스스로 게임 참여자가 된다. 예컨대 거래를 옥죄는 조세·대출 규제에 가계는 욕망을 접는다. 역으로 철도·도로를 뚫는 공공 개발은 주변 입지를 혁신시켜 신고가를 이끈다.

당국이 스스로 게임 참여자인 줄 모른 채 심판 역할에 몰입해 빈번하게 휘슬을 불러대면, 오직 당국의 진짜 속내를 제대로 읽어 내는 쪽만이 낭패를 피한다. 이미 넉 달 전 관보에 공개됐던 국회의원과 청와대 참모들의 투기조정지역 내 다주택 보유 현황을 살피고, 청와대 고위직 아파트에 ‘노품아’란 별칭을 달아 주목하는 모습은 수많은 당국의 조치 속 진짜 속내를 찾고 싶다는 열기다.

앞서 쌀, 감자 얘기를 꺼냈지만 완전경쟁시장이란 사실 농산물 시장에서조차 찾기 어려운 모델이다. 현실의 욕망은 다채롭고, 시장 환경과 규제에 맞춰 유연하게 변이하며, 무엇보다 절대악이 아니다. 수요·공급의 틀을 빌려 논하고 싶다면 심판 노릇을 가장한 게임 참여자로서의 활동을 우선 자제하는 일, 또는 5개년 계획처럼 개발 중장기 계획이라도 제시해 시장 내 정보 불균형과 요행을 줄이는 일. 둘 중 선택을 당국에 권한다.